広大地の鑑定評価

相続税や贈与税等を申告する際、国税庁の財産基本通達の「広大地」に該当すると、最大で35%（65%減額）まで、評価額を低くすることが出来ます。

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。

これは、評価の対象となる宅地の地積が、当該宅地の存する地域の標準的な宅地の地積に比して著しく広大で、評価時点において、当該宅地を当該地域において経済的に最も合理的な用途に供するためには、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要な開発行為を行わなければならない土地である場合にあっては、当該開発行為により土地の区画形質の変更をした際に公共公益的施設用地として潰れ地が生じ、評価基本通達15（奥行価格補正）等による減額の補正では十分といえない場合があることから、このような土地の評価に当たっては、潰れ地が生じることを当該宅地の価額に影響を及ぼすべき客観的事情として、価値が減少していると認められる範囲で減額の補正を行うとしたものです。

広大地が路線価地域に所在する場合、広大地の価額は、次の式で計算されます。

広大地の価額　＝　広大地の面する路線の路線価　×　広大地補正率　×　地積

広大地補正率は、

の式で計算されます。
広大地として評価する宅地は、5,000�u以下の地積のものとされていますので、広大地補正率は0.35が下限となります（地積が、5,000を超える広大地であっても広大地補正率の下限である0.35を適用して差し支えありません。）。

但し、一口に広大地と言っても、その地域の特性に応じて考え方は異なります。
例えば、東京都の市街化区域内においては、500�u以上の土地に建築物を建てる場合、「開発行為」に当たりますが、500�u以上の土地であれば、必ず広大地補正率を適用して評価できるかと言うとそうではありません。
本件通達は、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは、広大地に該当しない旨定めています。
また、戸建住宅地として土地を分割して開発することが合理的であったとしても、下図のように路地状開発を行うことにより、公共公益的施設用地の負担が必要ないと判断されると、「広大地」となりません。

【路地状開発】


ですので、周辺の土地利用状況や対象地の形状等をよく調査して、広大地に該当するかどうかの判断を下す必要があります。

このような場合に、不動産鑑定評価は有効です。
あかつき鑑定では、過去における国税不服審判所の採決事例等を参考に、財産評価基本通達との相違点を丁寧に説明した鑑定評価書を作成致します。
また、広大地判定の意見書も作成いたします。

広大地の判定や評価でお悩みの方、是非一度ご相談ください。

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