事業再生の鑑定評価

不幸にも事業が行き詰まり、会社更生法や民事再生法の適用により事業再生を目指す際にも、不動産鑑定評価が必要になります
そこで、再生実務家の弁護士や公認会計士の先生方から、よく「不動産鑑定士の評価額が高過ぎて、事業再生計画がうまく描けない。」という声をお聞きします。
そういう場合の不動産鑑定評価書を見ると、原価法による積算価格と取引事例比較法による比準価格を中心に評価されているものが多いです。
事業再生の場合の評価対象不動産は、工場や倉庫、時にはゴルフ場等の事業用不動産であることが多いです。これらの事業用不動産は、通常次のような特徴を持っています。

・ 人里離れたところにあり、不動産売買が少ない。（市場性・流動性が低い。）
・ 規模が大きいために、一度に売却するのが困難。
・ 堅固な建物・設備があり取壊しに莫大な費用がかかる、または工場として使用していたため土壌汚染等の疑いもあって、現在の用途以外の利用方法が考えにくい。

このような不動産は、原価法や取引事例比較法で求められた価格に対し、市場性減価が発生し、実際にはそのような手法で求められた価格では、処分できない可能性があります。

そこで、注目すべきは事業収益を基準とした収益価格です。
このような不動産については、現行の用途で事業を継続することを想定し、そこから生み出される純収益を基に収益還元法による収益価格を求めます。事業採算性に基づいた価格であれば、事業ごと当該不動産を購入する市場参加者が現れるはずであり、最も説得力のある価格となります。

さらに、工場財団等が組成されている場合、ただ単に土地・建物の価格を求めるだけでなく、付随する機械や付帯設備等についても評価する必要があり、さらにそれらに抵当権が設定されている場合には、債権者毎に配分する必要が生じます。このようなニーズに応えるためには、こうした実務に対する経験が必要とされます。

あかつき鑑定では、政府系金融機関において事業再生（民事再生事件・会社更生事件・私的整理等）に携わった経験を生かして、債権者等の利害関係者にも受け入れられやすい鑑定評価書の作成を致します。
また、サービサー（債権回収業者）のデューデリジェンスの手法や、競売の推定落札価格等を参考にした早期売却価格も併せて評価いたします。

鑑定評価書の作成だけでなく、再生スキームの作成や一般債権・優先債権（別除権）の予想配当額の分析等、申立準備段階におけるコンサルティングも致しますので、お気軽にご相談ください。

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